Es gibt Alternativen

Eine Bemerkung vorneweg: kaum haben wir das Wort “Leerstand” oder “Dachaufstockung” ausgesprochen, tönt es aus allen Kanälen: geht nicht!!
Wieso eigentlich nicht? Wieso nicht versuchen? Wo ein Wille, da ein Weg. Dietenbach brächte (wenn es denn überhaupt je käme) 7 Jahre lang, nämlich bis 2025, wie viele Wohnungen? Null. Und ab 2025 nur ein paar 100 jährlich, 2.500 bis 3.000 bis 2030. Die Alternativen dagegen bringen ab sofort mehr und teils bezahlbare Wohnungen und haben das Potenzial von Dietenbach und hätten “Dietenbach”  an Anzahl etwa erreicht, wenn dort noch gar nichts fertig ist. Ganz davon abgesehen, dass gefragt werden muss, ob beim  Stadionprojekt alles getan wurde, Wohnbau-Alternativlösungen in die Betrachtung und Berechnungen einzubeziehen.

Dietenbach ist nicht alternativlos, sondern bei näherer Betrachtung überflüssig. Die Wohnalternativen wurden bereits erstellt, werden gerade gebaut oder sind in Planung: in den Jahren 2015 bis 2017 wurden ca. 4.000 Wohnungen in Freiburg gebaut. Für den Zeitraum 2018 bis ca. 2030 ist die Erstellung weiterer ca. 14.000 bis ca. 17.000 neuer Wohnungen bereits geplant – Quelle: Werkstattbericht des RegioBündnis’ sowie Gemeinderatsdrucksache G-17/230, die im November 2017 dem Gemeinderat zwar vorgelegt, jedoch erst am 27.11.2018 im Gremium behandelt wurde. Weil die großen Zahlen nicht zu den politischen Zielen passen?

Zu diesem enormen “Sowieso”-Potenzial addieren sich dann noch Alternativen wie:
– Leerstand mindern (wieso z.B. steht seit bald einem Jahr in der Adlerstr. 2 eine Wohnung der Stadtbau leer?)
– gegen Zweckentfremdung vorgehen,
– gegen illegale Fewos und airbnb vorgehen,
– Wohnbau statt Hotelbau,
– Wohnbau statt Bau von Luxus-Studierenden-Appartements,
– Reaktivierung von Einliegerwohnungen,
– gebäudeinterne Umbauten, Wohnungen verkleinern
– Ausbau Dachgeschosse,
– Aufstocken: vorrangig Häuserblocks von Genossenschaften und Stadtbau, auch Gebäude von  Industrie und Handel/Wohnen auf Gewerbe
– zusammenziehen, zusammenrücken (sofern es zuhause nicht schon zu eng ist …),
– Unterstützung bei Umziehen/Tausch (siehe Exkurs unten),
– Wohnen für Hilfe,
– Baulücken,
– Parkplätze be‐ oder überbauen,
– An-/Umbauten,
– mehr in die Höhe gehen,
– Umbau von Gewerbegebieten in urbane Quartiere
–  etc.
jährlich entstehen bereits ohne Dietenbach ca. 800 Neubauwohnungen! Und das, obwohl das Statistische Landesamt Baden-Württemberg für Freiburg für den Zeitraum 2020 bis 2035 ein Stagnieren der Bevölkerungszahl bei ca. 236.000 prognostiziert ! (zum Vergleich: Ende 2017 waren es 229.636)

 

 

 

Parkplatz-Eldorado im Industriegebiet Haid-Süd, 2018
(Aufnahme: Susanne Schlatter)

 

Exkurs zum Wohnungstausch: “Mancher könnte zwar auf ein oder zwei Zimmer verzichten, zahlt aber für eine große Wohnung dank eines alten Vertrags wenig Miete und eine Wohnung mit weniger Fläche würde mehr kosten.
Wie es anders geht, zeigt die LEG Wohnen in Nordrhein-Westfalen: Wer aus einer ihrer 130.000 Wohnungen in eine kleinere umzieht, behält den Quadratmeterpreis der früheren Wohnung. Wenn das bei allen Wohnungsunternehmen so wäre, würden mehr Menschen umziehen und dadurch Platz für andere freimachen.” (Zitat Daniel Fuhrhop).

Und endlich hat jemand bei der Stadt Freiburg begriffen, wohin die Reise gehen könnte:
„Es wird eine „Aktionsstelle zur effizienten Wohnraumnutzung“ eingerichtet. Die Mitarbeiter_innen der Kompetenzstelle haben die Aufgabe, Aktionen, Maßnahmen, Projekte usw. durchzuführen, die dazu führen, die vorhandenen Wohnfläche effizienter zu nutzen, sprich die Pro-Kopf-Wohnfläche zu verringern (wenn diese sehr groß ist) und damit letztendlich Neubauvorhaben zu vermeiden.
Sie sensibilisieren die Bevölkerung und die Politik zu diesem Thema, sowohl im Gebäudebestand als auch im Neubau und führen entsprechende Öffentlichkeitsarbeit durch.
Sie unterstützen z.B. Bewohner_innen großer Wohnungen und Häuser oder Eigentümer_innen von Häusern mit ungenutzten Einliegerwohnungen bei der Suche nach geeigneten (Unter-)mieter_innen, beraten zu gemeinschaftlichen und generationenübergreifenden Wohnprojekten und zum Wohnungstausch, Wohnbörsen und zu damit zusammenhängenden rechtlichen Fragen.
Sie bieten gemeinsam mit anderen Einrichtungen konkrete Unterstützung bei Umzug, Entrümpelung, Vermietungsmanagement, usw. an.“
Quelle: Online-Beteiligung zum Klimaschutzkonzept, 21.05.2018
https://mitmachen.freiburg.de/ecm-politik/stadtfreiburg/de/draftbill/51237/para/20;jsessionid=256273D83848D90770CFE7616CCD145C.liveWorker2

Diese Alternativen zusammengenommen ergeben ein weiteres Potenzial von geschätzt 8.000 bis 11.000 Wohnungen.

Würden auch die vorgenannten Potenziale ausgeschöpft (oder zumindest angegangen), so könnten also bis 2030 weitaus mehr als 17.000 Wohnungen entstehen. Ganz ohne Dietenbach! Laut Rüdiger Engel, Leiter der Planungsgruppe Dietenbach, fehlen bis 2030 14.000 bis 15.000 Wohnungen (18.7.2018, Ortschaftsrat Lehen). Na also, die sind ja ohne Dietenbach, ohne Zähringen Höhe machbar.

Man darf sich auch ruhig einmal fragen, warum die Stadt nichts unternimmt, um die pro Jahr freiwerdenden ca. 7.000 Wohnungen (!) vorrangig an Langzeitsuchende zu vermitteln.

Was wir anprangern ist, dass die Stadt bei der Entscheidung für das Baugebiet Dietenbach ausschließlich Möglichkeiten der Außenentwicklung geprüft hat. Wege, den Zweck der Maßnahme (Wohnraum für die wachsende Bevölkerung zu schaffen) durch Innenentwicklung zu erfüllen, wurden und werden nicht ins Auge gefasst. Warum nicht? Wo ist die umfassende Potenzialanalyse konzeptueller sowie baulicher Maßnahmen, die zu dem Schluss kommt, dass die Innenentwicklung als Alternative ausgeschlossen werden muss? Im Gegenteil: Wir erkennen hohes Potenzial darin, Parkplätze wie im Behördenviertel Herdern zu be‐ oder überbauen, zu Dachgeschossausbauten und Aufstockungen zu informieren und dafür zu werben, Leerstände und Ferienwohnungen zu erfassen und zu minimieren (BZ 29.6.2018: “Die Stadt geht davon aus, dass es in Freiburg 900 Ferienwohnungen gibt. Registiriert sind 310.”) sowie für alternative Wohnkonzepte und Wohnungsumbauten zu sensibilisieren und diese jeweils zu fördern. Es wäre etwa denkbar – ähnlich den erfolgreichen Energiesparberatungen –, Beratungen zum Wohnungsumbau zu fördern.

FFH-Wiesen im Dietenbach (Aufnahme: Susanne Schlatter)

 

Der Verstoß gegen Bundesbaurecht wird stillschweigend in Kauf genommen, denn laut BauGB-Novelle von 2013 gilt der Grundsatz Innen- vor Außenentwicklung (§ 1 Abs. 5 BauGB). Durch dieses Leitbild sollen ein „Flächenfraß in örtlichen Randlagen“, wie das Umweltbundesamt ausführt, gerade verhindert und wertvolle Bodenressourcen erhalten werden. Gleichzeitig verlangt die Bodenschutzklausel in § 1a Abs. 2, dass “mit Grund und Boden […] sparsam und schonend umgegangen werden soll und Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen sind. Überdies ist eine erhebliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes” bei Baumaßnahmen zu vermeiden (§ 1a Abs. 3).

Die Grünen in Freiburg hingegen votieren immer noch für den Bau des neuen Stadtteils. Was recht verwunderlich ist, schließlich wurde auf der Landesdelegiertenkonferenz  der Grünen (6./7.10.2018, Konstanz) unter dem TOP Wohnen beschlossen: “Innenentwicklungspotentiale wollen wir noch besser nutzen, indem bestehende Bebauungspläne im Sinne einer vertikalen Siedlungsentwicklung überarbeitet werden. So kann höher gebaut werden, bereits versiegelte Fläche wird besser genutzt und bestehende Gebäude können flächensparend aufgestockt werden. Mehrgeschossiges Parken oder die Aufstockung von einstöckigen Gewerbeimmobilien mit Wohnungen soll zur Selbstverständlichkeit werden.” Oh, da wüssten wir viele geeignete einstöckige Gewerbeimmobilien  – fragen Sie gerne bei uns nach, wenn Sie Input brauchen. Vielleicht haben die Grünen in Freiburg da aber auch was falsch verstanden? Sie sprechen nämlich – anstatt von vertikaler Siedlungsentwicklung –  von vertikaler Begrünung (siehe Amtsblatt 28.9.2018) …

Auf derselben grünen LDK wird das Projekt 10 “Landesoffensive zur Aufstockung von Gebäuden” beschlossen: “Laut einer Potentialanalyse der TU Darmstadt können in Baden-Württemberg 267.000 Wohnungen durch Aufstockung bestehender Gebäude neu geschaffen werden … In der Landesbauordnung werden wir Dachausbauten und Aufstockungen erleichtern … außerdem wollen wir auch für Aufstockungen das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach dem Vorbild von Rheinland-Pfalz einführen. Wir wollen ein Förderprogramm für Dachausbauten und Aufstockungen für private Hausbesitzer*innen und kleine und mittlere Wohnungsunternehmen, beispielsweise mit der landeseigenen Förderbank L-Bank, auf den Weg bringen.” Man könnte meinen, sie haben von unserer Website abgeschrieben … Die Einwohnerzahl Baden-Württembergs lag am 30. September 2017 bei 11.010.202 Personen, diejenige der Stadt Freiburg Ende 2017 bei 229.636. Nach der Potentialanalyse der TU Darmstadt könnten also in Freiburg (in Relation zur Einwohnerzahl) 5.569 Wohnungen durch Aufstockung bestehender Gebäude neu geschaffen werden! Aber die Grünen in Freiburg ficht das alles nichts an, sie verfolgen weiter den  überdimensionierten Neubau auf der grünen Wiese … Cui bono?

 

Aufstocken

Jahrelang hieß es auch aus dem Rathaus, wenn wir das Stichwort Aufstocken aussprachen: “Haha, geht gar nicht, zu viele Hindernisse!” Nun macht es die Stadtbau in der Belchenstr. 12-34 eindrücklich vor, wie und dass es geht: 24 zusätzliche Wohnungen durch Aufstocken!

Leider findet sich dazu im Amtsblatt vom 28.09.2018 (Bildnachweis: A. J. Schmidt ) die Zusatzbemerkung: “die aufgestockten Wohnungen seien so teuer wie sonstige Neubauten”. Das ist irreführend, wen nicht gar Meinungsmache, man sollte da schon konkrete Zahlen nennen. Wir haben diese Zahlen: sowohl eine Führung der Stadtbau im Juni 2018 als auch ein Bericht der BZ (http://www.badische-zeitung.de/freiburg-suedwest/zwei-wohnblocks-an-der-belchenstrasse-werden-moderner-und-hoeher–129205656.html) bestätigen eine Miethöhe von 8,4 €/qm kalt (ohne öff.entliche Förderung; zuzüglich Heizung+Warmwasser unter 0,5 €/qm Monat). Im Vergleich seinen die Neubauwohnungen im Güterbahnhof Nord genannt: da zahlt man derzeit Kaltmieten von 16 €/qm.
In Bonn, bei fast identischen Gebäuden, ergab sich nach Aufstocken eine Miete von 7,9 €/qm, siehe BBSR-Feldstudie.

Wie oben bereits ausgeführt setzen sich neuerdings auch die baden-württembergischen Grünen für die Aufstockung von Gebäuden ein. Nur Stadtverwaltung Freiburg und Lokalpresse verhöhnen weiterhin jede Rede vom Aufstocken. Wie zum Beispiel in der Pressemitteilung der Stadt vom 23.07.2018: „Um den jetzt schon anhaltenden Wohnungsmangel und den damit steigenden Mieten entgegenzuwirken, brauchen wir den Stadtteil Dietenbach. Denn die auch sehr wichtigen wohnungspolitischen Maßnahmen wie das  Zweckentfremdungsverbot, die  Mietpreisbegrenzungsverordnung oder die Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen reichen allein nicht aus“, bekräftigt Baubürgermeister Martin Haag. Auch eine Nachverdichtung, die Aufstockung von Gebäuden, der Ausbau von Dachwohnungen oder die Überbauung der Güterbahnlinie scheitern nicht nur an den Grundstückseigentümern, die einen derart umfangreichen Ausbau nicht wollen, sie schaffen darüber hinaus auch keinen bezahlbaren Wohnraum.”

Wie Marc Ullrich, Vorstandsvorsitzender des Bauverein Breisgau eG, bei seinem Vortrag  am 23.06.2018 beim Samstags-Forum ausführte, plant auch der Bauverein, mit dem Aufstocken zu beginnen, nämlich in der Lichtenbergstr. 3-5 in Freiburg-Betzenhausen:

Beispiel aus Bonn, Fertigstellung 2014 (Bauherr und Fotonachweis: Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft Bonn e.G.):

Beispiel aus Köln, Fertigstellung 2009 (Bauherr und Fotonachweis: Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft Köln-Sülz e.G.):

Beispiel aus Berlin, Fertigstellung 2016 (Bauherr und Fotonachweis: degewo ag, Berlin):

 

Platz besser nutzen und Dachgeschosse ausbauen

Ein vielversprechendes Projekt ist “Quartier 5” in Müllheim:  104-110 neue Mietwohnungen à ca. 8,50 €/qm, nachverdichtender Neubau in günstiger Bauweise, Dachgeschossausbau im Bestand, reduzierter Stellplatzschlüssel.

 

 

Platz besser nutzen, modulares Bauen in Holz

Überbauen

Es folgen zwei Beispiele aus wirklich großen Städten, die sich nicht so ohne Weiteres auf Freiburg übertragen lassen – trotzdem sind sie es wert, mal hinzuschauen, um danach mit neuem Blick durchs Freiburger Stadtgebiet zu schlendern …

Hier ein Beispiel zum Thema Überbauen: Berlin: Schlangenbader Straße 1-10 – Überbauung der Stadtautobahn mit 1.000 Wohnungen, errichtet 1977, seit Dezember 2017 unter Denkmalschutz (Bildnachweis: Unternehmensgruppe Krebs GmbH & Co. KG – Berlin)

 

Holzbauweise

Aufsehenerregendes inovatives Beispiel für den flächensparenden Bau von urbaner Gewerbefläche: HoHo Wien, Hochhaus in Holz-Hybridbauweise, Architekturbüro RLP Rüdiger Lainer + Partner mit den Tragwerksplanern Woschitz Group, bezugsfertig 2019

(Bildnachweis: © HoHo Wien und HoHo Next cetus Baudevelopment GmbH und Rüdiger Lainer und Partner Architekten ZT GmbH)

 

Noch eine Bemerkung zum Schluss: Wir kritisieren zwar die Pläne für Dietenbach – aber sind es nicht Stadtverwaltung und Gemeinderat, die in der Pflicht sind, kreative Lösungen finden und eingefahrene Denkmuster verlassen zu müssen? DIE Lösung präsentieren WIR Ihnen nicht. DIE gibt es nicht.
Diese Einsicht finden wir inzwischen auch bei der Stadtverwaltung, sie scheint unsere Ansicht zu teilen: “Dabei liegt es auf der Hand, dass es NICHT die EINE Maßnahme gibt, die wohnraumpolitischen Herausforderungen zu lösen.” (Drucksache G-18/234)